“종부세 얼마나 나올까?” 매년 이맘때쯤 가장 많이 검색되는 질문이에요.
공시가격이 오르면서 종부세 대상자도 늘고 있는데, 정확히 어떤 기준으로 얼마나 내는 건지 한눈에 보기가 어렵더라고요. 세율도 주택 수에 따라 다르고, 공제도 여러 종류니까요.
2026년 기준으로 종부세 세율표부터 실제 계산 예시, 절세 방법까지 쉽게 정리해봤어요.
종합부동산세, 어떤 세금인지부터
종합부동산세는 재산세 위에 추가로 내는 세금이에요.
재산세는 부동산 소재지 시/군/구에서 걷고, 종부세는 주소지 관할 세무서에서 걷어요. 같은 부동산에 두 번 과세되는 거라 이중과세 조정 제도가 있는데, 이건 아래에서 다시 설명할게요.
핵심만 보면 이래요.
- 과세기준일: 매년 6월 1일 (이 날 보유한 부동산이 기준)
- 납부기간: 12월 1일 ~ 15일
- 과세 방식: 전국에 보유한 부동산을 인별(개인별)로 합산해서 과세
누가 종부세를 내나요?
6월 1일 기준으로 보유한 부동산 공시가격 합계가 공제금액을 넘으면 납세 대상이에요.
| 유형 | 공제금액 | 해당 부동산 |
|---|---|---|
| 주택 (1세대 1주택자) | 12억원 | 아파트, 단독주택, 다세대 등 |
| 주택 (그 외) | 9억원 | 2주택 이상 보유자 |
| 종합합산토지 | 5억원 | 나대지, 잡종지 등 |
| 별도합산토지 | 80억원 | 상가·사무실 부속토지 등 |
대부분의 사람에게 해당되는 건 주택분이에요. 1세대 1주택자는 12억원, 그 외에는 9억원까지 공제되니까, 공시가격이 이 금액 이하면 종부세 걱정할 필요 없어요.
참고로 2023년 이전에는 일반 공제가 6억원, 1주택자 공제가 11억원이었는데, 2023년부터 각각 9억원, 12억원으로 올랐어요.
2026년 종부세 세율표
세율은 보유한 주택 수에 따라 달라져요.
2주택 이하 (일반세율)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | - |
| 3억 초과 ~ 6억원 | 0.7% | 60만원 |
| 6억 초과 ~ 12억원 | 1.0% | 240만원 |
| 12억 초과 ~ 25억원 | 1.3% | 600만원 |
| 25억 초과 ~ 50억원 | 1.5% | 1,100만원 |
| 50억 초과 ~ 94억원 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 1억 180만원 |
3주택 이상 (중과세율)
3주택 이상이면서 과세표준이 12억원을 넘으면 중과세율이 적용돼요. 12억원 이하 구간은 일반세율과 같아요.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 12억원 이하 | 일반세율과 동일 |
| 12억 초과 ~ 25억원 | 2.0% |
| 25억 초과 ~ 50억원 | 3.0% |
| 50억 초과 ~ 94억원 | 4.0% |
| 94억원 초과 | 5.0% |
2023년부터 조정대상지역 2주택자 중과는 폐지됐어요. 3주택 이상이더라도 과세표준이 12억원 이하면 일반세율이 적용됩니다.
과세표준은 이렇게 계산해요
종부세 세율을 적용하는 기준이 되는 “과세표준”은 공시가격이 아니에요. 여기서 공정시장가액비율이라는 게 등장해요.
과세표준 = (전국 주택 공시가격 합계 - 공제금액) x 공정시장가액비율
2026년 2월 현재 공정시장가액비율은 60% 예요.
쉽게 말하면, 공시가격에서 공제를 빼고 거기에 60%만 곱해서 과세표준을 만드는 거예요. 공시가격 전체에 세율이 적용되는 게 아니라 상당히 줄어든 금액에 적용되는 거죠.
실제로 종부세 얼마나 나올까?
숫자만 봐서는 감이 안 오니까, 구체적인 예시로 계산해볼게요.
예시 1: 1세대 1주택, 공시가격 16억원
공시가격 16억원짜리 아파트 1채를 가진 60세 미만, 보유기간 3년인 사람이라면:
- 공시가격: 16억원
- 공제금액: 12억원 (1세대 1주택)
- 과세표준: (16억 - 12억) x 60% = 2.4억원
- 세율: 0.5% (3억원 이하 구간)
- 산출세액: 2.4억 x 0.5% = 120만원
여기서 재산세 공제 등을 빼면 실제 납부액은 이보다 줄어들어요. 대략 100만원 내외가 될 수 있어요.
예시 2: 1세대 1주택, 공시가격 20억원
- 공시가격: 20억원
- 과세표준: (20억 - 12억) x 60% = 4.8억원
- 세율: 0.7%, 누진공제 60만원 (3~6억 구간)
- 산출세액: 4.8억 x 0.7% - 60만원 = 276만원
만약 이 사람이 70세 이상이고 15년 이상 보유했다면, 고령자 공제(40%) + 장기보유 공제(50%) = 90%인데 한도가 80%니까 80%를 공제받아요.
276만원 x 20% = 약 55만원 정도만 내면 돼요. 세액공제 효과가 상당하죠.
예시 3: 2주택, 공시가격 합계 22억원
공시가격이 각각 14억, 8억인 주택 2채를 보유한 경우:
- 공시가격 합계: 22억원
- 과세표준: (22억 - 9억) x 60% = 7.8억원
- 세율: 1.0%, 누진공제 240만원 (6~12억 구간)
- 산출세액: 7.8억 x 1.0% - 240만원 = 540만원
2주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없어서, 재산세 공제만 적용돼요.
공정시장가액비율 80% 인상 검토 중
2026년에 가장 주목해야 할 변화가 있어요. 정부가 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 올리는 방안을 검토하고 있거든요.
이게 왜 중요하냐면, 같은 공시가격이라도 비율이 올라가면 과세표준이 커져서 종부세가 늘어나요.
위 예시 1번(공시가격 16억, 1주택자)으로 비교하면:
| 구분 | 60% 적용 | 80% 적용 |
|---|---|---|
| 과세표준 | 2.4억원 | 3.2억원 |
| 산출세액 | 120만원 | 약 164만원 |
약 37% 정도 세금이 늘어나는 거예요. 고가 주택일수록 영향이 더 커요.
다만 2026년 2월 현재 아직 확정된 건 아니에요. 시행령 개정(6월 1일 과세기준일 전)이나 세법개정안에 담는 두 가지 방법을 검토 중이라서, 상반기 중에 결정될 가능성이 높아요. 관련 뉴스를 꼭 체크해보세요.
참고로 공정시장가액비율 변천사를 보면:
| 연도 | 비율 |
|---|---|
| 2019년 | 85% |
| 2020년 | 90% |
| 2021년 | 95% |
| 2022~2025년 | 60% (대폭 인하) |
| 2026년 | 80%로 인상 검토 중 |
1세대 1주택자 세액공제, 꼭 챙기세요
1세대 1주택자는 종부세를 크게 줄일 수 있는 세액공제가 있어요. 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐서 최대 80% 까지 깎아줍니다.
고령자 공제
| 연령 | 공제율 |
|---|---|
| 60세 이상 ~ 65세 미만 | 20% |
| 65세 이상 ~ 70세 미만 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
장기보유 공제
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
두 가지를 합산해서 최대 80% 까지 적용돼요. 예를 들어 70세 이상(40%) + 15년 이상 보유(50%) = 90%인데, 한도가 80%라 80%까지만 공제돼요.
산출세액이 300만원이라면 80% 공제로 60만원만 내면 되는 거예요. 이게 상당히 큰 차이라서, 1주택 어르신이라면 반드시 확인해보셔야 해요.
종부세 절세 방법 5가지
공동명의 vs 단독명의 따져보기
부부 공동명의로 하면 각각 9억원씩 총 18억원까지 공제돼요. 단독명의보다 공제 금액이 6억원 더 많죠.
하지만 단독명의 1주택자는 12억원 공제 + 고령자·장기보유 공제(최대 80%)를 받을 수 있어요.
일반적으로:
- 공시가격 18억원 이하: 공동명의가 유리 (종부세 자체가 안 나옴)
- 고령자 + 장기보유자: 단독명의가 유리할 수 있음
2022년부터 부부 공동명의 1주택자도 특례 신청하면 단독명의 방식(12억 공제 + 세액공제)을 적용받을 수 있어요. 매년 9월 16~30일에 신청하면 돼요.
합산배제 신고 활용하기
등록 임대주택이나 사원용주택 등은 합산배제 신고를 하면 종부세 과세 대상에서 빼줘요.
신고 기간은 매년 9월 16일 ~ 30일이에요. 홈택스에서도 신고 가능하니까, 해당되는 분은 꼭 챙기세요.
6월 1일 기준일 활용하기
종부세는 6월 1일에 보유한 부동산이 기준이에요. 그래서:
- 5월 31일까지 매도 완료하면 그해 종부세 대상에서 빠짐
- 6월 2일 이후 취득하면 그해 종부세 안 냄
매도나 취득 시기를 조절할 수 있다면, 6월 1일 전후로 계획을 세우는 게 좋아요.
일시적 2주택 특례 활용하기
이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우, 3년 내에 기존 주택을 매도하면 1주택자로 인정돼요. 종부세 중과를 피할 수 있습니다.
분납 제도로 자금 부담 줄이기
종부세가 250만원을 넘으면 나눠 낼 수 있어요.
| 납부할 세액 | 분납 방법 |
|---|---|
| 250만원 이하 | 분납 불가 (전액 납부) |
| 250만원 초과 ~ 500만원 | 250만원 초과분을 6개월 내 분납 |
| 500만원 초과 | 세액의 50% 를 6개월 내 분납 |
분납 기간에 이자나 가산세가 붙지 않아서, 부담이 되면 꼭 활용하세요. 홈택스나 손택스에서 신청할 수 있어요.
재산세랑 이중 과세 아닌가요?
맞아요, 같은 부동산에 재산세와 종부세가 둘 다 나오니까 이중과세 문제가 있어요. 그래서 재산세로 이미 낸 만큼을 종부세에서 빼주는 제도가 있어요.
또 세부담상한제도라는 것도 있는데, 올해 보유세(재산세 + 종부세)가 작년 보유세의 150%를 넘을 수 없게 해줘요. 세금이 갑자기 확 뛰는 걸 막아주는 안전장치예요.
종부세 납부 방법
종부세는 국세청에서 고지서를 보내주는 정기고지 방식이에요. 따로 신고할 필요 없이, 12월 초에 고지서가 와요.
납부는 이렇게 하면 돼요.
- 홈택스: PC에서 간편 납부
- 손택스: 모바일 앱으로 납부
- 은행 방문: 고지서 가지고 직접 납부
- 신용카드: 카드 납부도 가능
납부기간은 12월 1일 ~ 15일이에요. 이 기간을 넘기면 가산세가 붙으니 주의하세요.
종부세가 얼마나 나올지 미리 확인하고 싶다면, 홈택스의 ‘종합부동산세 간이세액계산’ 메뉴를 활용해보세요. 공시가격만 입력하면 대략적인 세액을 알 수 있어요.
정리하면
종부세가 복잡해 보이지만, 핵심만 알면 어렵지 않아요.
- 6월 1일 기준, 공시가격이 9억원(다주택) 또는 12억원(1주택) 을 넘으면 대상
- 공시가격에서 공제를 빼고, 공정시장가액비율(60%)을 곱해서 과세표준을 만듦
- 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 최대 5.0%
- 1주택 고령자·장기보유자는 최대 80% 세액공제 가능
- 공정시장가액비율 80% 인상이 검토 중이니 관련 뉴스 체크 필요
세금은 미리 계산해보고 대비하는 게 가장 좋은 절세예요.