전세사기, 남의 일이 아니에요
뉴스에서 전세사기 피해 사례를 볼 때마다 “나는 괜찮겠지” 싶지만, 실제로 피해를 당한 분들도 처음에는 다 그렇게 생각했어요.
전세사기는 계약 전에 몇 가지만 꼼꼼히 확인하면 대부분 예방할 수 있어요. 계약서에 도장 찍기 전에 이 10가지를 꼭 체크하세요.
계약 전 확인사항
1. 등기부등본 확인 — 가장 기본
등기부등본에서 확인할 건 세 가지예요.
소유자: 임대인이라고 하는 사람이 실제 소유자가 맞는지. 이름과 주민등록번호(앞자리)를 대조하세요.
근저당권: 은행 대출이 얼마나 잡혀 있는지. 근저당 금액 + 전세보증금이 매매가의 70%를 넘으면 위험 신호예요.
가압류·가처분: 이게 걸려 있으면 소유권 분쟁이 있다는 뜻이에요. 절대 계약하지 마세요.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700~1,000원으로 발급받을 수 있어요. 계약 당일 다시 한 번 발급받아서 변동이 없는지 확인하세요.
2. 전세가율 확인 — 80% 넘으면 주의
전세가율 = 전세가 ÷ 매매가 × 100
| 전세가율 | 위험도 |
|---|---|
| 60% 이하 | 안전 |
| 60~70% | 보통 |
| 70~80% | 주의 |
| 80% 이상 | 위험 |
전세가율이 높다는 건, 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 못 돌려받을 수 있다는 뜻이에요. 한국부동산원 부동산테크(r-one.co.kr)에서 시세를 확인할 수 있어요.
3. 임대인 본인 확인
계약할 때 임대인(집주인)이 직접 오는지 확인하세요. 대리인이 오면 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하세요.
신분증도 확인해야 해요. 주민등록증 진위 여부는 정부24(gov.kr)에서 확인할 수 있어요.
4. 건축물대장 확인
등기부등본과 함께 건축물대장도 확인하세요. 위반건축물인지, 용도가 주택이 맞는지 확인할 수 있어요.
정부24에서 무료로 발급받을 수 있어요. 등기부등본의 면적과 건축물대장의 면적이 다르면 불법 증축이 있을 수 있어요.
5. 선순위 보증금 확인
내 전세보증금 외에 다른 세입자의 보증금이 얼마나 있는지도 중요해요. 다세대·빌라의 경우 여러 세대의 보증금이 쌓여서 집값을 넘기는 경우가 있어요.
임대인에게 직접 물어보거나, 확정일자 현황을 주민센터에서 확인할 수 있어요(임대인 동의 필요).
계약 시 필수사항
6. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
계약 전에 전세보증보험 가입이 가능한 물건인지 먼저 확인하세요. 가입이 안 되는 물건이면 그만큼 위험하다는 신호예요.
| 보증기관 | 보증한도 | 특징 |
|---|---|---|
| HUG (주택도시보증공사) | 수도권 7억, 지방 5억 | 가장 많이 이용 |
| SGI (서울보증보험) | 제한 없음 | HUG 불가 시 대안 |
보증보험에 가입하면 임대인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 돌려줘요. 보험료는 연 수만원~수십만원 수준이에요.
7. 확정일자 받기
계약 후 전입신고와 함께 확정일자를 받으세요. 주민센터에서 전입신고할 때 같이 할 수 있어요.
확정일자를 받으면 나중에 집이 경매에 넘어가도 우선변제권을 확보할 수 있어요. 비용은 600원이에요.
8. 전입신고 즉시 하기
계약하고 이사한 당일에 전입신고를 하세요. 전입신고 + 확정일자가 있어야 대항력과 우선변제권이 생겨요.
전입신고를 미루면 그 사이에 근저당이 추가로 설정될 수 있어서, 내 보증금이 후순위로 밀릴 수 있어요.
특히 주의할 상황
9. 빌라·다세대는 더 조심
전세사기의 대부분은 빌라·다세대에서 발생해요. 아파트와 달리 시세 파악이 어렵고, 다수의 세입자 보증금이 쌓이는 구조라서 위험해요.
빌라 전세 계약 시에는:
- 전세가율을 더 보수적으로 봐야 해요 (60% 이하 권장)
- 같은 건물의 다른 세대 전세가도 확인하세요
- 임대인이 여러 채를 보유한 “갭투자자”인지 확인하세요
10. 직거래·급매 주의
부동산 앱이나 SNS에서 “급매”, “시세보다 저렴”, “중개수수료 없음” 같은 조건에 솔깃하면 안 돼요.
시세보다 너무 싸면 이유가 있어요. 반드시 공인중개사를 통해 계약하고, 이상한 낌새가 있으면 계약을 하지 마세요.
전세사기 의심 신호
이런 상황이라면 계약을 재고하세요.
- 임대인이 등기부등본 열람을 꺼리는 경우
- 보증보험 가입이 안 되는 물건
- 전세가율이 80%를 넘는 경우
- 계약을 너무 급하게 서두르는 경우
- 대리인만 오고 집주인을 만날 수 없는 경우
- 근저당 금액이 매매가의 60% 이상인 경우
정리하면
전세사기 예방의 핵심은 등기부등본 확인, 전세가율 체크, 보증보험 가입 이 세 가지예요.
계약 전에 30분만 투자해서 이 세 가지를 확인하면 대부분의 전세사기를 피할 수 있어요. 보증금은 몇천만원에서 몇억원인데, 확인하는 데 드는 시간은 30분이에요.